Vale a Pena Fazer um Empréstimo Imobiliário? Faça a Simulação

 Comprar a casa pode parecer difícil, por conta dos altos preços dos imóveis. Mas em uma pesquisa mais a fundo, encontramos diversas maneiras de ter um empréstimo imobiliário que nos permita pagar com parcelas não muito altas e em um prazo bem longo. Se bem que a aquisição de um imóvel demanda um período de economia e sacrifício, pode ser mais fácil se escolhermos um bom banco, com planos feitos de acordo com nossas necessidades e possibilidades. Confira abaixo algumas dicas sobre o financiamento

O Que É Crédito Imobiliário?

O crédito imobiliário é toda operação contraída em uma instituição bancária que permite comprar um imóvel residencial ou comercial. O intuito é que todo mundo possa ter a casa própria, pagando parcelas com o menor custo possível. Você faz o pedido de crédito ao banco, e este decide se você é elegível através de uma análise completa de seu perfil. Se for, o banco vai precisar analisar o seu perfil para calcular a taxa de juros que você irá pagar mensalmente.

Financiamento Imobiliário ou Empréstimo?

Existe uma denominação específica para este tipo de operação: o financiamento ou crédito imobiliário. Na verdade, não poderia se chamar de empréstimo imobiliário, pois o conceito de empréstimo está mais ligado ao dinheiro que você pede sem uma finalidade específica. Já no financiamento imobiliário, o dinheiro é somente usado para financiar as parcelas da compra do imóvel.

Mas e com um empréstimo pessoal, será que dá para financiar o imóvel? Em princípio, é pouco provável, pelo alto valor que os imóveis têm. Os empréstimos pessoais têm um determinado limite a liberar para o cliente, e geralmente não é suficiente para a compra de imóvel. No entanto, pode acontecer a seguinte situação: se você já tem um imóvel, ele poderá ser refinanciado. E com esse dinheiro, talvez seja vantajoso fazer a compra de outro imóvel, pesquisando os custos previamente.

O financiamento de imóvel tem as seguintes características:

• prazos longos (de 20 ou até 30 anos)

• taxas de juros de acordo com o perfil do cliente

• demais despesas incluídas nas parcelas

• é necessário dar um valor de entrada

• é preciso ter o nome limpo

Vale a Pena Pegar Empréstimo para Comprar Imóvel?

Para saber se vale a pena ou não fazer o financiamento de um imóvel, você tem que considerar a sua situação pessoal, especialmente no que se refere à economia própria ou familiar. Todo financiamento tem um prazo bem longo, e por isso é preciso ter certeza se poderemos quitar as futuras parcelas. Tendo isso em vista, é bom fazer um orçamento de quanto ficariam as parcelas, que parte de nossa renda mensal estaria implicada e também prestar atenção às correções anuais. Pois mesmo que as taxas sejam publicitadas como fixas, as parcelas podem ter um valor um pouco diferente nos anos seguintes.

Qual a Taxa de Juros do Financiamento Imobiliário?

O número para o qual mais atentamos na hora de fazer um crédito ou financiamento de imóvel é sem dúvida as taxas de juros. Embora não seja a única despesa, é a mais importante e que mais pode chegar a pesar nas parcelas mensais. O primeiro a levar em conta é que a taxa de juros é variável. Na maioria dos casos, a taxa de juros fica expressa em porcentagem anual. Assim, teremos financiamentos a partir de 7% a uns 11% aproximadamente. Veja alguns esclarecimentos sobre a variação das taxas de juros:

• Variam para cada cliente

• Variam de acordo com o banco

• Os imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SHF) têm juros menores

• Os juros variam de acordo com o programa. O Minha Casa Minha Vida, por exemplo, financia imóveis com juros menores

Por isso, para se ter uma melhor ideia, é bom pesquisar antes as taxas de juros oferecidas pelos diferentes bancos.

Qual é o Melhor Banco para Comprar Imóvel?

Qual será que é o banco que, além de ter juros baixos, dá os prazos mais longos e libera o crédito com mais rapidez? E que acima de tudo, são de total confiança e nos deixa tranquilos. São várias as instituições bancárias que indicamos. A seguir, deixamos uma lista conforme as taxas de juros, a variedade de programas para cada segmento e a rapidez na análise dos documentos.

1) Banco do Brasil. O Banco do Brasil serve para financiar imóveis comerciais ou residenciais. Financia pelo SFH imóveis de até R$ 900.000 e pela Carteira Hipotecária imóveis de maior preço.

2) Caixa. Além de poder usar o seu FGTS para pagar uma parte da dívida, a Caixa tem um dos prazos mais altos: até 35 anos.

3) Banco Inter. Financia imóveis em um prazo máximo de até 20 anos.

4) Bradesco. No Bradesco você pode financiar 80% do valor do imóvel e tem 30 anos de prazo máximo

5) Santander. Tem uma das menores taxas de juros garantida, além de 35 anos de prazo máximo

Dá para Fazer o Crédito Imobiliário Online?

Será que dá para comprar a casa online? Os bancos incorporam dia a dia mais soluções financeiras online, para que os clientes possam fazer tudo da comodidade do lar. Já não é necessário mais ir até a agência bancária e perder tempo. Mas será que para comprar uma casa ou um imóvel para estabelecimento comercial acontece a mesma coisa? Em parte, sim. Você pode iniciar o processo do crédito de forma online, mas vai ter que se apresentar pessoalmente para fazer toda uma série de coisas que a compra de um imóvel exige: a assinatura de contrato, registro, entre outras coisas.

Primeiro você começa fazendo a simulação e enviando sua proposta ao banco, o que lhe permitirá saber qual será de forma antecipada um valor aproximado de quanto iria pagar. Você começa completando seu cadastro online, preenchendo todos os espaços com seus dados. Isso lhe permite poupar tempo, uma vez que encaminha os dados ao banco diretamente para serem analisados

Qual É a Documentação para Financiar Imóvel?

O financiamento de imóvel requer uma porção de documentos, é verdade. Isso porque é necessário fazer a comprovação completa do perfil do vendedor, no que se refere à renda mensal, ao tipo de trabalho, mas também no que diz a respeito do imóvel. Embora a documentação varie de uma instituição financeira para outra, os documentos em comum que todas elas pedem são os seguintes:

• RG e CPF

• Certidão de nascimento

• Comprovante de renda

• Certidão conjunta de débitos em matéria de tributos federais

• Certidão negativa de débito (para imóvel usado)

• Título de propriedade com registro no cartório

• Boleto de compra e venda e cópia do mesmo com Taxa de Cadastro e Avaliação paga

• Certidão negativa de ônus atualizada

• Certidão negativa de IPTU (para imóveis novos)

• Habite-se (para imóveis novos)

Todos esses são os documentos que o comprador do imóvel deve apresentar. Já o vendedor, por sua vez, deve apresentar também outros documentos para apresentar a documentação. Se quem comprar for pessoa jurídica, haverá também necessidade de contar com outra documentação, como certidão negativa de débito e uma cópia do contrato social.

Quanto Tempo Demora para Aprovar o Financiamento Imobiliário?

A aprovação de um empréstimo leva um tempo que depende do banco e também do cliente. Quanto ao banco, a equipe pode demorar um pouco mais ou um pouco menos em avaliar todos os documentos. Isso está relacionado com que o cliente cumpra com sua parte: que a documentação seja bem completa e esteja em dia. Se houver alguma discordância entre o que o banco pesquisa e o que você como potencial comprador apresenta, a demora pode ser um pouco maior. Pode demorar de uma semana até uns 30 dias, se o cliente não demorar em reunir toda a documentação.

Qual o Valor Mínimo de Entrada para Financiar um Imóvel?

Os imóveis geralmente não são financiados completamente. Você tem que dar um valor de entrada que varia para cada banco. No geral, a porcentagem mínima de entrada é de 20%. Isso significa que se você quiser comprar uma casa que custa R$ 200.000, terá que dar uma entrada de R$ 40.000, sendo os restantes R$ 160.000 financiados no prazo que desejar, de acordo com o permitido pelo banco. Alguns bancos podem chegar a financiar uma porcentagem maior. É o caso da Caixa, na qual o valor mínima de entrada corresponderá a 10% do total do imóvel.

Qual o Limite de Idade para Financiar um Imóvel?

O limite de idade para financiar um imóvel é de 80 anos e seis meses. Isso vai afetar também no tempo de financiamento que cada pessoa terá. Por exemplo, uma pessoa de 70 anos que contrata o financiamento, terá um prazo máximo de 10 anos, sem importar se o banco oferece prazos de até anos ou mais. Até há algum tempo, o limite para financiar imóveis era de 75 anos, mas foi estendido em mais 5 anos.

Simulador de Empréstimo Imobiliário

No intuito de saber quanto custaria seu financiamento de imóvel, nós faremos uma simulação. Nela, vamos colocar como exemplo uma pessoa que quer financiar um imóvel que custa R$ 300.000. O financiamento será feito pelo Sistema Financeiro de Habitação. O valor de entrada será de R$ 30.000. Portanto, teriam de ser financiados os R$ 270.000 que restam. O imóvel é um apartamento localizado na cidade do Rio de Janeiro. Confira abaixo os resultados do financiamento simulado:

• Prazo máximo concedido: 360 meses

• Taxa de juros: 5% ao ano mais o IPCA

• CET (todos os custos): 6,3% ao ano

• Amortização mediante sistema SAC (sistema de amortização constante das parcelas)

• Valor total da 1ª prestação: R$ 960

• Valor total da 360ª prestação (última): R$ 397

• As parcelas incluem taxa de administração e seguro

Nesse banco, ainda há outras opções de financiamento que podem ser mais cômodas conforme seu perfil. Por exemplo, se você tiver FGTS, pode usa-lo para quitar alguma fração da dívida. Outra coisa tem a ver com a forma de amortização. Na simulação, usamos o SAC, que pode ser vantajoso para quem quer pagar cada vez menos. Mas existe também o Tabela Price, que tem prestações mais constantes ao longo do tempo.

Qual a Renda Necessária para Financiar um Imóvel?

A renda para financiar um imóvel vai depender diretamente do preço do imóvel. E em segundo lugar, também da análise de perfil feita, onde dados como o tempo de conta corrente do cliente ou o tipo de emprego podem incidir. É bom sempre ter em conta que as parcelas que destinamos ao pagamento de qualquer tipo de empréstimo ou crédito, não devem ser superiores a 30% de nosso provento. Esse é um princípio básico que os bancos consideram necessários para o cliente não se enrolar no pagamento da dívida.

Qual a Renda para Financiar um Imóvel de 100 mil?

Com base nos critérios que os bancos utilizam para fazer as análises de perfil, poderemos fazer uma simulação, que nos permita não somente conferir as parcelas e os juros, como também a renda necessária para o financiamento de um imóvel. Vamos fazer uma simulação de um cliente que quer comprar um imóvel que custa R$ 100.000. O valor de entrada entregue será de R$ 20.000, portanto restaria financiar R$ 80.000. Vamos escolher um prazo de 180 meses. O valor das parcelas varia de R$ 796, a primeira, até R$ 472, a última. Isso se for escolhido o sistema decrescente, que é o SAC (amortização constante). A renda mínima necessária para adquirir este financiamento será de R$ 4000.

O valor da renda mensal pode ser composto por mais de um proponente. Ou seja, não significa que você vai ter que receber uma renda de no mínimo R$ 4000. Você pode, por exemplo, ganhar R$ 2500 ao mês e juntar a sua renda à de um parente que receba R$ 1500. Desse modo, você já vai poder ter os R$ 4000 exigidos, entre as duas rendas.

Qual a Renda para Financiar um Imóvel de 220 mil?

Vamos fazer uma outra simulação, neste caso para uma pessoa que quer financiar imóvel de R$ 220 mil. Sempre é importante lembrar que a renda necessária não precisa ser de uma pessoa só, mas pode ser composta por mais gente. Para um financiamento de R$ 220 mil, vamos escolher o valor de entrada de 20%, que seria R$ 44000. O valor financiado é o que resta, de R$ 176.000. A renda mensal exigida será de R$ 5000. Desse total, parte pode ser do principal proponente (a pessoa de quem estará em nome o financiamento) e outra mais.

É claro que o total da renda exigida dependerá da taxa de juros que o banco oferecer. Em geral, como já foi mencionado, os juros estarão entre 7% a 11% ao ano. Quanto maiores forem os juros, a tendência será que a renda mensal exigida seja também mais alta. Embora o banco lembre você ou não, não esqueça que o valor das parcelas não poderá ser maior do que 30% de sua renda.

Financiamento de Imóveis para Autônomos

E um trabalhador autônomo, será que tem chance de financiar imóvel? Bem, é verdade que todo aquele que tem renda fixa, mediante comprovante, com holerite ou contracheque, tem melhores oportunidades de acesso ao financiamento imobiliário. No entanto, não é impossível alguém que trabalhe por conta ter um crédito de imóvel aprovado. Muitas pessoas no Brasil são profissionais liberais, e devem contar com alguma maneira para comprar imóvel residencial.

Ao ser a comprovação de renda um fator muito importante para o banco, uma primeira dica é ver qual a melhor maneira que um autônomo ou profissional liberal tem para comprovar os rendimentos. O extrato bancário é uma opção, mas com certeza o banco vai requerer também uma declaração de Imposto de Renda. Com isso, a instituição se certifica do que o cliente recebe.

Outra solução, que pode driblar muito a burocracia e dificuldades existentes no mercado, são algumas plataformas online, fintechs, que estão desenvolvendo soluções para autônomos conseguirem financiar uma casa. Uma delas é a BCredi, que permite ao cliente enviar extratos bancários e toda a documentação online, com mais facilidades para ter o crédito aprovado.

Empréstimo Imobiliário Pró-cotista

O pró-cotista é um tipo de financiamento feito com os recursos das contas do FGTS. É oferecido por alguns bancos e tem um prazo alto para pagar e pode ser bom para aqueles que possuem conta ativa do FGTS ou que têm um bom saldo, de no mínimo 10% do valor do imóvel. Veja por exemplo, as características do financiamento pró-cotista do Banco do Brasil:

• não tem limite de renda familiar

• prazo máximo de 360 meses

• o sistema de amortização pode ser Tabela PRICE ou SAC

• deve haver contribuição mínima de 36 meses no FGTS

Crédito Imobiliário para Servidor Público

Um servidor público é com certeza, o candidato ideal para pegar qualquer crédito imobiliário. A estabilidade no emprego, requisito altamente demandado pelos bancos, fica comprovada de forma fidedigna. Os empregos no setor público são os que mais duração têm, e por isso a equipe do banco resolve que o servidor público terá renda mensal suficiente para pagar até o final a dívida. E se a renda mensal for alta, como certos setores dentro da área pública, como acontece com os servidores federais, mais chances de ser aprovado rapidamente.

Dicas para Fazer o Empréstimo Imobiliário

É bom levar em conta algumas dicas para fazer um bom financiamento imobiliário, sem se enrolar no pagamento e tendo a aprovação rápida garantida:

• Poupar para dar um valor de entrada mais ou menos considerável

• Comprovar a renda com carteira assinada, contracheque ou imposto de renda

• Compor renda com um cônjuge ou parentes

• Conferir se há possibilidade de usar o FGTS

• Comparar taxas de juros dos diferentes bancos

• Leve em conta as despesas após o pagamento do imóvel (seguro, impostos, etc)

O que é SAC e Price?

Quando você compra um imóvel, o banco dá a opção de escolher entre dois tipos diferentes de amortizar a dívida: o SAC e o Tabela Price. Cada um pode ter suas vantagens, cabendo a você tomar a decisão. Dizem respeito ao modo em que o salda da dívida vai diminuindo, e como as parcelas impactam no seu bolso. O SAC é o Sistema de Amortização Constante, chamado assim porque será igual o valor mensal da dívida, dividido em cada parcela. Mas como os juros são sempre pagos com mais peso nas primeiras parcelas, então você pagará mais no começo e depois cada vez menos. A diminuição no valor das parcelas é gradativa.

Já no sistema Tabela PRICE, a parte correspondente aos juros é mais alta nas primeiras parcelas, enquanto o saldo amortizado é menor. Mas a soma dos juros e do saldo quitado faz com que o valor das parcelas seja igual ao longo de toda a operação de financiamento. Ou quase igual, com variações mínimas, por conta das correções anuais aplicadas.

Como Funcionam as Cooperativas para Crédito Imobiliário?

Cooperativas de crédito são outra opção para efetuar a compra de um imóvel. Para isso, será necessário se torna um associado. Cooperativas como o Sicoob ou o Sicredi contam com boas soluções para quem pretende comprar um imóvel. O Sicredi por exemplo, financia imóveis urbanos que podem ser novos ou usados, com uma tendência à baixa na taxa de juros nos últimos tempos. Confira como funciona o crédito imobiliário do Sicredi:

• O imóvel tem que ser residencial e localizado em área urbana

• Aceita financiar até 80% do valor do imóvel

• Utilização do SAC, com parcelas que irão decrescendo

• Prazo longo, de até 30 anos

• Taxas baixas, estabelecidas conforme o perfil do associado

• A renda pode ser composta por até 4 pessoas

• O próprio imóvel fica como garantia da operação de crédito

• Financiamento feito pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

• Os imóveis devem contar com o habite-se para poderem ser financiados

Crédito Imobiliário Pré-Aprovado

Ter o crédito pré-aprovado é importante para você não demorar no procedimento de análise. E ainda mais, para você não perder a chance de contar com o financiamento, sem se iludir à toa. Por isso, antes de ir e solicitar um financiamento em algum banco, certifique-se de que ele já está pré-aprovado. Isso pode ser conferido com uma prévia consulta ou até mesmo simulação. Assim, você já terá garantido o financiamento, sem chance de o banco rejeitar a casa ou apartamento.

Possíveis Vantagens	Ter conta ativa no FGTS Ter renda de emprego fixo
Requisitos	Comprovar renda Não ter nome sujo
O Que Levar em Conta	Parcelas não superiores a 30% da renda Ter documentos em dia

Para concluir, podemos dizer que o financiamento ou empréstimo imobiliário é uma tarefa que demanda certo planejamento, pois tem como consequência a reorganização da economia doméstica, além de ser a longo prazo. Sob certas condições, como um emprego estável e uma composição de renda entre várias pessoas, o empréstimo pode se tornar mais acessível.

Autor: Cristian Rennella

Atualizado no dia: 15/08/2023

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